首頁>研究&發現>產業洞察>房地產行業麵臨深刻變革轉型
    

我國1988年推進房地產市場化發展以來,房地產行業已經經曆了25年的高速增長,已經成為影響國家經濟發展重要行業。從曆史房地產行業投資、銷售額增速數據看,房地產行業在快速成長過程中波動劇烈,期間經曆了兩輪明顯的周期波動:

• 第一輪波動:1988年至1996年

- 快速發展期3年(1988年至1991年):房地產市場化初步推進,行業呈現快速穩健發展

- 行業過熱期2年(1992年至1993年):行業投資過熱,以海南、北海為代表出現房地產局部地域市場的嚴重泡沫,隨著1993年6月國家房地產行業一次調控政策出台,房地產投資增速快速回落,海南、北海等局部地域市場房地產泡沫破裂,出現大量爛尾樓

- 行業調整期2年(1994年至1996年):房地產行業投資增速回落至行業進入了為期2年左右的行業調整期。

• 第二輪波動:1997年至2012年

- 快速平穩增長8年(1997年至2004年):1997年起,伴隨國家抗擊經濟衰退及亞洲金融危機,政府出台一係列房地產行業積極扶持政策,促進房地產行業發展,滿足居民對居住條件及居住環境改善的快速增長的需求,房地產行業經曆了八年健康平穩發展時期

- 行業過熱期5年(2005年至2009年):2005年以後,房地產資源屬性得到市場發現,除自住需求外,房地產行業投資投機逐步興盛,商品房價格自2005年起呈現連年加速增長趨勢,房地產行業投資、銷售再次呈現過熱跡象。期間政府不斷出台房地產行業調控政策(二次調控),力圖引導房地產行業理性發展,但效果並不理想。2005年至2009年期間是我國商品房價格增速最快的時期。

- 行業調整期2年(2010年至2012年):2010年以來,政府加大房地產宏觀調控力度,包括加大保障房等投入建設,並對商品房市場采取更為嚴厲的“限購、限貸、限售”等行政幹預措施,力圖促進房價穩定,在政策累積及國家宏觀經濟增速減緩的雙重影響下,房地產行業投資、銷售增速連續兩年下滑,房地產行業呈現降溫調整特征。

我國房地產行業曆史發展特征有其客觀性與必然性,期間存在的問題僅具有局部性與階段性,行業本身不存在“嚴重泡沫”問題。展望未來,asia game vip認為以下四個因素決定未來五至十年是我國房地產行業深刻變革轉型期,2013年也將成為房地產行業新一輪周期的起點:

1、房地產宏觀調控措施常態化及微調

我國房地產行業處於第三輪調控期,調控政策核心意圖表現為“去投資化,保障剛性需求,抑製房價過快增長”。從未來一定時期看,在房價增速穩定之前,房地產行業調控仍將持續,但存在微調轉向空間,預計將逐步減少行政性幹預,更多以貨幣、財政、稅收政策進行調控,特別是房產稅的影響不可忽視。

2、宏觀經濟轉型、區域經濟增長格局的重新調整及與之關聯的新型城鎮化,帶來新城市群發展

未來十年是我國經濟增長方式轉型的關鍵時期,國家及區域經濟增長模式及增長格局將發生重大調整。加之新一屆政府提出“新型城鎮化”設想,對未來城市化發展方式、城市群發展帶來新的機遇與挑戰。

3、人口紅利的逐步結束及人口重新分布,居民生活水平提高,逐步進入老齡化社會

結合中國人口數據分析,我國人口紅利將於2015至2020年間結束,2030年前後達到人口總量高峰。未來五至十年間,對房地產行業產生重大影響的人口特征變化:1、城市人口數量將進一步增加;2、人口地域將重新分布;3、居民生活水平提高、消費能力增強4、人口逐步進入老齡化且程度不斷加深;

4、土地政策調整變化

在曆史土地政策下,房地產行業曆史高速發展對國家,特別是地方財政有重要的貢獻,但同時也造成地方政府對土地出讓的財政收入過於依賴,土地拆遷征收等環節缺乏對居民物權的合理保護,土地供應不合理等弊端。新一屆政府也考慮調整土地市場政策,十八屆三中全會將破局“新土改”,也必將影響房地產行業土地供應。

曆史房地產行業高速增長也造就了一大批規模化房地產企業,市場集中度逐步提升,但市場競爭格局還在進一步快速演變。未來五至十年,伴隨房地產行業的深刻變革,房地產企業也將進一步分化發展,業務模式創新轉型是現階段房地產企業必須提前思考的問題。

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